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只有實行“公有民租”才能做到“房住不炒”
2020-06-02
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    相對于今天的房子,我們的政府已經走到了一個非常尷尬的地步。如果不放開金融管控,房子就很難賣。想拉動經濟,就沒有火車頭,也沒有抓手,不知道從哪里下手??繙p稅,市場會很快把減稅形成的一點刺激平抑掉。一味地搞大基建,沒有財政和房地產支持,只能舉債,也是難以為繼。

    如果放開金融管控,實際上就等于放開貨幣、放開房價,那么帶來的就一定是又一波嚴重的通脹,也就是房價的大幅上漲。這是百姓無法承受的,必然要惡化民生。所以說,在現行的房地產制度下,在今天的經濟形勢下,我們的政府就很尷尬了。要一手托房價,還要一手摁住房價,兩只手都被房價困住,也就啥也干不了了。

    有人可能不信,怎么能說政府啥也干不了?不是在忙著舉債支持中小企業拉動消費嗎??墒?,百姓手里的錢都被鎖在了房地產和教育、醫療、養老上,哪里有錢來進行消費。即便有點錢,也不敢花。還有,只要一提拉動經濟,只要政府和百姓手里一有錢,就有人提出要放開房地產領域的金融管控。房子到底是投資還是消費,誰也說不清。反正只要政府和百姓手里有錢,你不讓他們花出去,肯定不行。而要讓他們花,他們一定會往房子上花,也只能往房子上花。

    因此,一個問題就出來了。放還是不放?放了,錢就一定會再次流向房地產領域。不放,錢往哪里投?給實體經濟,沒有房地產帶動,實體經濟哪里來的市場?你讓百姓消費,教育、醫療、養老,還有房子,這些問題都解決不了,百姓哪有心思消費?給百姓,不要說我們的精英和公知們同不同意。就算同意,必然帶來通脹,而且導致房地產崩盤。自己花,搞大基建,沒有房地產支持,難以為繼,誰還借給你錢?

    所以,說來說去還是離不開房地產。房地產這個結要是解不開,政府的兩只手就只能被房地產占用,想干什么都干不了。而要放開房地產的金融管控,不要說經濟轉型的目的無法達到,就是房地產本身,如果泡沫被再次吹起,時刻面臨著破裂的危險。那么,房地產這個結應該怎么解?轉變思路、改變方式、調整政策、創新制度。實際上思路已經開始轉變了,那就是“房住不炒”的提出。剩下的就是改變方式、調整政策、創新制度了。這似乎挺難,但也沒有多難。只要真正去創新經濟學思想,就能找到解決的辦法。

    不要說去建立新的經濟學和政治經濟學,就是在現有西方政治經濟學的基礎上,在現有市場和商品機制下,如果我們解放思想,去正確認識房地產,正確認識房子,也還是能夠找到解決問題的辦法。因為,對于房子,人們真正需要它的并不是房子本身,也不是財產本身,而是房子的效用,也就是房子的居住功能。就是說,房子首先是拿來住的。其它功能,都是衍生出來的投機功能,對一般百姓沒有意義,他們是沒有能力囤積幾套房子來參與炒作的。能夠參與炒房的人,只能是金融壟斷投機資本及其相關的那些人。

    對于一個家庭,如果你沒有幾套房,實際上房子值多少錢就和你沒有關系。你賣了就不能??;你住著就見不到錢。反過來,一個人,不管這個房子是怎么來的,只要我們的政策和制度允許他隨便在哪個房子里居住,他也就沒必要非要擁有這個房子。他需要的是有居住權的房子,而不是一定要擁有這個房子的產權。如果都想住,那就拿錢買居住權。擁有房子肯定是要獲得居住權的,不購買產權而是租下房子,乃至長期租下房子,也是可以擁有居住權的。你想買就買,想租就租。想擁有并自由處置,就買。想簡單處理、甚至連裝修都不想做,只是為了居住,那就租。想住好的、大的,那就多花錢。想簡單點,不是那么挑,就可以少花些錢。

    因此,在房子這個問題上,真正要解決的,不是買賣房子的問題,而是租房的問題。不是房子的所有權問題,而是房子的居住權問題。也就不是房子的商品化、市場化問題,而是居住權的商品化、市場化問題。人們之所以要把房子商品化、市場化,而不是把居住權商品化、市場化,一個是壟斷分封和壟斷投機的需要,另一個就是人類有史以來土地都是私有的。土地私有也就導致房子的必然私有,房子也就變成了私有財產,也就沒法解決房子的長期租住問題。私有住房不是不可以出租,但這樣的出租,并不是一個市場化的出租,而是一個所有者壟斷的出租。所以,人們還是要解決房子的產權問題,也就是房子的所有權問題,而不是去解決房子的居住權問題,也就是房子的出租問題。

    實際上,只要政府把租房的問題解決了,房地產的問題也就解決了。所謂“房住不炒”也就可以實現了?,F行的房地產制度是市場化的商品房制度,是不支持租房的。因為房屋產權歸個人所有,也就把租房市場徹底封閉。產權所有決定了租房市場的所有者壟斷,對于所有者來說,想出租就出租,不想出租就可以收回。房價想漲就漲,不讓漲就可以把你趕走。在這樣一個所有者壟斷的市場下,想讓房屋租賃市場健康發展,是不可能的。人們住在租來的房子里,也是沒有安全感的,很難說哪天就被趕走了,也就無法安心居住。所謂的安居樂業,也就永遠無法實現,只能買房。這就是商業房地產的本質,既然是商品房,就只能支持所有者,不論你怎么立法,只要不改變商品房的本性,不改變所有者對房子擁有的權力,就無法保護租房者的權利。因為這時的房子,就是一個私有財產,不是公共產品。不是公交車,也不是出租車,而是私家車,你無法規范所有者的行為,讓他去為那些沒有房子的人服務,他也沒有這個義務。

    既然是這樣,那么我們就換個思路想想,如果我們把房子建成公交車、出租車,把房子變成公共產品,提供給百姓,是不是可行?不是都在搞共享嗎,能不能把房子也共享了。在今天的中國,土地是公有的,是歸國家和政府所有的。如果讓政府來規劃城市發展,由政府花錢蓋房子,由開發商承擔房屋的設計建設,并負責物業的管理,把房子用公開競價的方式向社會公開招租,誰出的錢高,也就是誰愿意出更多的錢來購買房子的居住權,就把房子租給誰住。只要你還愿意住,并一直支付抵押金和房租,你就可以永遠的安心居住下去。不想住了,想換地方住,那就把房子還給政府和開發商,政府和開發商再掛牌招租。對這樣的一個住房制度,起碼是沒有人炒房了,租賃房市場也可以體現租賃雙方的意愿,變的成為真正的市場交易了。租房的人也就不再有安全威脅,可以安心租住在自己選擇租來的住房里,去干他應該干的事了。如果這個想法成立,剩下的,就是怎么解決運行機制的問題了。

    對于“公有民租”住房制度,首先一個前提就是土地公有。由于我們國家本身就是一個土地公有的國家,這個問題在我們國家,也就不算問題了。但在全面私有的國家,特別是連土地都私有的國家,對于這樣的事情,之所以人們想不到,或者不去想,不是人們沒有那個腦子,而是體制和制度根本就不允許,想了也白想。土地是私有的,怎么可能在私有土地上把房子建成一個公共品進行出租?即便是想建房出租,也是私有產權進行出租,這就又回到了上面說的房屋租賃市場的所有者壟斷問題。所以,在土地私有的國家,在全面私有的自由市場意識控制的人那里,是不可能有人提出“公有民租”這樣的住房制度建議的。能提出的,也不過是公租房和廉租房,是為了解決那些極度貧困根本連貸款買房都做不到的那些人的住房問題,而不是要建立一個“公有民租”的房地產政策和制度。而在我們國家,之所以人們不去往這里想,是因為一提引入市場,就是全面私有,連土地都私有,也就把這條路給堵死了。如果我們在引入市場的同時,保持土地公有,這對有些人來說,可能不理解,但我們是在建設社會主義市場經濟,應該可以試試的。不行再放開也不晚。所以,要實現“公有民租”,首先要保證土地公有,而我們就是一個土地公有的國家,我們也就首先具備了這個條件。

    有了土地公有,剩下的就是政府的規劃了。我們的國家,正在從農業社會向工業社會轉型,而這個轉型的一個最重要標志,也是一個最重要的工作,就是如何提高我們的城市化率。而工業化本身,就是一個城市化的過程。政府在這個時候的作用,就是要利用土地公有來規劃我們的城市發展建設,為工業化服務,為經濟發展服務。這里面有兩層意思:一個是城市的規劃布局,另一個就是城市的人口規劃。規劃布局,是產業和土地供應規劃。人口規劃,則是人口的引入和控制規劃。實際上這兩個布局,都是政府的職能,是需要政府來帶頭做的工作。交給市場,不僅土地公有受到質疑,而且在管控和治理上,必然帶來很大的盲目和混亂,使管控和治理成本大幅上升。交給法律配合市場發揮作用,本身就是被動的不說,不過是把管控和治理成本轉變成法律成本而已,而且這個成本要更大,大到法律根本就無法承受。就像現在的城市管理一樣,依法治理,受到人們的詬??;不去進行治理,結果必然是混亂不堪。因此,規劃的事,必須由政府來承擔。具體形式,可以由政府購買社會公共服務來實現。由于土地公有和接下來的工作都是開放的,這個規劃也不需要保密,都是可以開放的。也就不存在政府自己來搞的問題,可以向市場開放。

    做好了規劃,剩下的就是籌資建房了。關于建房資金的來源,可以從三個方面考慮:一個是財政資金。這是必不可少的,要用這個資金打底,來啟動房屋建設。第二個就是發行公債。這要根據城市發展需要,可快可慢、可大可小。第三個,就是租房者的抵押金。這個抵押金一方面是房屋的抵押,也就是體現租房者的有限責任,確保房屋安全,不會在租住期間給房屋造成損害。另一個就是把抵押金的資金成本,和房租的價格變化聯系起來,保護租賃雙方的利益。租住方繳納了房屋抵押金,就有權鎖定租金,不論租期多長,出租方都不能改變租金價格。而出租方,收取了抵押金,并有權使用抵押金,等于暫時收回了部分或全部房屋建設成本,也就等于把房屋的產權連同居住權臨時轉讓給了租住方,就無權再改變租金價格。而且由于降低了房屋的建設資金成本,也就使得建設者、也就是出租方本身就提前鎖定了房屋租金上漲的收益,也就不應該再考慮租金的變化了。實際上如果我們再深層次考察租金的上漲,是和出租方的建設資金成本相關聯的。如果建設資金成本鎖定,租金的變化也就只和房屋數量及服務質量相關聯,政府也就沒必要考慮租金的變化問題,但可以放心使用這個抵押金了。如果到期不能償還抵押金,也可以用房屋進行賠償。因此,如果政府有了這三個資金來源,也就可以從根本上解決建房資金。而且房屋建設資金可以由財政單獨計算,政府的財政打底資金,也可以是一種最基礎的投入,甚至不投,直接由市場解決。比如,直接發行房屋建設債券等。因此,在這里,有可能給政府解決一個新的長期財政收入問題。有關這方面的問題,我們會單獨進行闡述,有興趣的朋友,可以看我們以后的相關文章。

    解決了資金問題,剩下的就是要解決建設問題了。對于公有住房的建設問題,傳統的做法都是由政府來組織力量進行建設,這里面就會出現效率和腐敗問題。既然我們已經是社會主義市場經濟國家,就不應該再使用這個方式,而是應該交給市場。在房屋建設上,可以實行兩次發包的方式來組織建設。第一次發包,由政府組織招標,向開發商發包。包括建筑設計、建設方案、建設過程的施工管理、建成后的招租、物業管理和服務、政府和開發商之間的租金分成等。在這次招標中,來解決承包商的權力、責任、和收入及利潤問題。開發商不用墊資,也不需要提供資金,只需要做好應該做的工作,實際上就是提供高質量的勞動。工作質量越高,效益就越高。在這里就捎帶著解決了我們現在變得日益惡化的物業管理問題。在這樣的發包中,物業管理是開發商能否獲取超額利潤的一個很重要的內容,而且跟房屋建設質量相關。第二次發包,就是在政府的監督下,由開發商組織建設發包。之所以政府要監督,是在進行宏觀的管控,避免發包工作失控產生腐敗。由于把政府和開發商的利益進行了捆綁,由政府監督、開發商發包,也就可以很好地避免腐敗問題的發生。共同腐敗,不要說彼此之間將來的合作,就是市場,也會予以否定。任何一方單獨腐敗,相互監督的另一方就可以予以否定,也就把腐敗問題解決在政府和開發商內部。

    房屋建好后,就可以進行招租了。招租的過程是:政府建設公共的網上房屋競價租賃平臺,在限定的時間內,本著價格優先和時間優先的原則確定承租人。網絡平臺由政府負責維護,由開發商進行管理,具體招租工作由開發商負責實施。比如發布招租公告、看房接待、辦理租住手續、后期的物業管理等。招租后的工作,就是物業管理了。政府確定物業管理等級,并制定物業費收取標準,開發商負責收取物業費,并對租房戶提供相應的物業服務。由于此時的房屋是公產,不是私產,對于開發公司和物業服務,就提出了相應的標準,也明確了職責,租戶就是監督者,而且可以用腳投票。感覺不滿意,可以走人,也就不用去求誰,自己就可以決定。而不是像現在這樣,公私不分,強行管理,想管就管,不想管就不管。而且由于房屋的租金和租住率也和物業形成了緊密聯系,物業服務質量就決定了政府和開發商的收入。特別是對于物業的投訴問題,也就有了明確的責任人。如果物業服務跟不上,就可能決定政府的財政收入和開發商的利益。

    關于“公有民租”的住房政策,由于是一個新的社會條件下的新的舉措,需要大家有一個認識和思考的過程,也一定會有一個需要不斷完善的過程。但政策的本質是符合科學的經濟學和社會主義政治經濟學原理的,也符合社會主義市場經濟原則,符合“房住不炒”的原則,符合高效經濟的原則。相比于現行的商業房地產制度,是一個有著超越時代不同文化特性的新的住房制度。既符合時代特點,也符合市場原則,并且服務民生、服務人民,還可以有效促進房地產領域的良性循環。既不喪失房地產帶動國民經濟發展的龍頭作用,也不會讓房地產綁架國民經濟,而是使房地產和國民經濟形成了一個很有序的良性互動。如果我們的政府能夠主動調整政策結構,就可以使房地產業實現一個平穩的轉型,而不至于造成嚴重的危機。這時的政府,就不用考慮房子本身問題,而是需要考慮如何發展經濟,來賣掉自己蓋的房子的問題了。

    特別是人們現在普遍痛恨的一個問題,就是房地產金融化以后的房子炒作問題。由于現行房地產政策和制度導致房地產金融化,也就形成了一個炒房的問題。大量開發商捂地,大量有錢人捂房,導致大量的百姓無房住,而大量的有錢人占據著大量的空置房等待著房價的上漲。而且由于現行商業房地產制度導致的必然的金融化,也就把捂地捂房和金融企業緊密地捆綁在一起,形成了對國民經濟的綁架。房地產崩盤,必然引發金融領域的危機,國民經濟也就跟著必然要出現危機。因此,也就出現了一個問題,就是房子只能漲不能降??墒?,人們的需求是有限的,不可能一直支持房價上漲。而且房價越上漲,房子建的就會越多,也就必然會形成房子過剩和資源浪費??傆幸惶鞎е路康禺a出現崩盤,這是在金融炒作中必然要出現的一個結局。

    而如果實行了“公有民租”,人們購買的是居住權。由于人們對居住權的需求是有限的,不會去追求無限的居住權。人們擁有多余的房子,就只能帶來他個人的資金浪費。而且如果他需要,可以隨時去購買居住權,也就不必去囤積房子。又由于他囤積房子是一個消費行為,不具有投資功能,只會帶來資金浪費,不會給他帶來任何受益。特別是這時的房子已經是公共產品,也就徹底喪失了投資功能,人們也就沒有必要再借助房子進行投機炒作,也就可以把炒房現象從房地產領域有效清除。如果我們從經濟學上去分析,之所以會形成炒作,是由于炒作的商品具有稀缺性造成的。而房子本身是不具稀缺性的,之所以會形成稀缺性,是因為土地和貨幣的稀缺性造成的。由于土地的稀缺性,決定了房子的稀缺性,也就導致具有稀缺性的貨幣對房子具有了炒作功能。如果只有稀缺性的貨幣,沒有稀缺性的土地,僅僅是房子,是居住權,也就形不成炒作了。所以,我們說,實行了“公有民租”,就可以有效制止炒房,就能做到“房住不炒”。

    當然,作為一個新的模式,也會有一些問題留給大家思考。首先,就是文化的問題。勞作了一輩子,不留下一些財產,是不是能夠接受?工業時代,高度分工,高度依賴就業,傳統的大家庭已經解體,是不是應該放棄傳統農業社會積累財富的模式,建立新的財富觀和人生觀,對大家是一個很重要的問題。這背后實際上是一個文化革命的問題。其次,會不會形成地下租賃市場?這可以從兩個方面進行考慮。一個是道德層面。一個是管理層面。對于道德層面,由于實行了市場化運作,應該可以得到很好的解決。為了省幾個錢,去參加地下二手租賃活動,和公開市場進行違法競爭,應該沒有優勢。在管理層面,關乎開發商利益,也不會任其形成地下市場。第三,關于相關的配套改革,比如戶籍管理、公民權利、財政收支、農業人口的轉型等問題,會不斷提上臺面進行討論,這應該是一個好的現象,可以對我們的社會治理和公共服務提升提供新的思考和要求。

    還有,我們重點談談兩個政策的轉換和銜接問題。由于受錯誤的西方政治經濟學的影響,我們的商業房地產制度已經建立起來,而且已經運行的非常完善,也就導致這樣一個制度具有著非常大的剛性,不允許我們對其進行觸碰。加之房地產是國民經濟的支柱產業,一旦處理不好,就會導致整個國民經濟出現嚴重問題。特別是在金融領域,會帶來一定的問題。這里面實際上也存在著兩個層面的問題。一個是制度和政策轉換的成本問題,也就是風險的評估問題,包括給地方政府財政帶來的短時期財政困難問題,相關房地產領域的管理人員的職能和業務轉型問題等,需要做很大的工作進行摸底測算。但有一點是可以做的,就是我們可以在不觸碰現行房地產制度的同時,開展新的房地產制度的實施。也就是暫時實行雙軌制,讓市場來進行調節,由百姓進行選擇,最后向那個制度過渡,還是交給市場。讓市場來決定,是淘汰老制度,還是放棄新制度。第二個層面的問題,就是公民現有商品房的轉換問題。允不允許進行轉換,如何在不影響公民利益的情況下進行轉換。這是需要智慧,也是需要成本,還需要魄力來解決的。有關這方面的問題,還是有辦法進行解決的,我們會在專題文章中給大家介紹,就不在這里討論了。

    最后,我們說說如何實行的問題。關于“公有民租”的房地產制度,在不觸碰現有房地產制度的同時,可以先在一個或一些地方進行試點。對于地方的選擇,可以是新的城鎮的建設,也可以是一個老的城市,如果魄力再大點,最好就選擇雄安新區。不是要體現千年大計嗎?很有必要在雄安一試。由于新的房地產政策需要財政提供的資金不多,影響的是地方政府的現有財政收入,不能再靠出賣土地獲得財政收入了,而房屋租金是一個慢慢收取的過程,如何進行過渡,避免地方財政不會出現大的問題,就很重要。這就要求中央政府一個是給政策,另一方面,在必要的時候,也要給試點城市一些資金支持,這樣才能使得地方有意愿來承擔這個試點工作。還有,對試點城市的人員培訓及公務員的整體素質提升也會有一些要求,也應該慎重選擇。由于這樣的政策既符合市場要求和市場主體利益,也符合公民利益,運行起來不會太復雜,但要避免由于利益原因出現抵觸,這是最重要的。而雄安新區的建設,正好需要政府進行投資,直接把一部分投資轉化成試點投資,就一定是非常經濟的事。

    現行房地產制度由于是從傳統的農業社會延續下來的一個舊制度,而且在工業時代又具有了非常明顯的壟斷投機作用,也就導致現有房地產制度已經走到了一個死胡同,不僅是在中國,而且在西方發達國家,在全世界,都是一個人類在進入工業時代后需要急需解決的問題。解決的好,就可以讓國民經濟走上良性循環。解決的不好,就可能讓政府和百姓背上沉重的負擔,不僅形成嚴重的貧富分化,而且拖累國民經濟的發展,甚至影響國民經濟的正常循環,導致國民經濟形成周期性的危機。而且,改變現行的房地產制度,不僅關乎一部分人的利益,還對現行的主流經濟學理論提出了挑戰,也會給現有市場和市場經濟理論帶來很大的沖擊。還有,就是對文化的沖擊,也是一個很重要的內容。

    但是,既然我們認定二十一世紀是一個具有風險和挑戰的世紀,是一個孕育著巨大改變的世紀,我們就應該主動去尋求改變,而不是被動地等待改變。只有這樣,我們才能把風險變成機遇,才能抓住機會迎難而上,沖破各種傳統思維和做法的阻擋,引領人類社會進入一個新的境界和新的時代。對于百年未有之大變局,我們才能在有效掌握的基礎上,主動求變,來適應這樣一個必然形成的巨大變化。

    實際上,所謂百年未有,不過是重新走回農業分封的資本主義在工業時代已經走向頂峰、走向死路,徹底走出和工業社會的背離造成的結果。而要更好地適應這個百年未有,就只能從該公有的公有,從資本主義的對立面去尋找解決問題的方法,而不是在舊的體制內尋求解決,這樣做是不可能解決問題的。


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本名張強。草野思想庫理事會理事成員,民間思想者,民間智庫河南復興經濟科學研究院有限責任公司創辦人。
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