何滔   草根首頁 | 設為首頁 | 加入收藏
資江河水 - 何滔首頁
邵陽市房屋征收實施單位情況調研報告
2019-12-25
字號:
    關于委托房屋征收及其實施單位的法律規定,就是一條:即2011年1月21日《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院590號令)第五條規定:“房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位,承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。

    第二款:“房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督,并對其行為后果承擔法律責任?!?br />
    我們在法律上,對房屋征收實施單位有且只有這樣一條規定,以致現在的具體實踐中,對房屋征收實施單位及其行為都沒有管理的方法和依據,進而缺乏足夠的管理,導致他們在具體工作服務中不可避免地存在這樣或那樣的問題。

    2019年6月到10月,邵陽市人民政府房屋征收管理辦公室領導牽頭,業務科、法規科和綜合科同志參加,對本市房屋征收實施單位及其工作情況進行調查,發現問題,聽取意見,形成調查報告如下。

    房屋征收實施單位現狀

    目前,邵陽市的房屋征收實施工作,主要有專業技術性服務機構實施和指揮部實施兩種模式。其中專業技術性服務機構,主要有國有的事務性征收事務所和民營的征收公司兩種;其中指揮部主要由政府成立,由政府領導掛帥,街道辦事處和社區干部參加。

    專業技術性服務機構有相應的專業技術人員,其優勢是房屋征收政策熟悉,懂得與房屋征收相關的房屋面積丈量、價格評估、價值結算等技術知識,特別是擁有個別工作人員綜合素質高,既有專業技術知識,又能快速尋找并合理完善征收補償安置方案,還會做思想溝通工作的精英人才,能應對復雜而又尖銳矛盾問題,能以一當十地攻堅克難。由街道辦事處和社區干部為主體參加組成的指揮部,優勢是能快速集中有一定素質的工作人員,與專業人才配合工作形成強大的戰斗力,特別是當地干部有人緣熟悉、上門找人、見面、溝通、回旋方便等優勢;劣勢是人員均為臨時兼職工作,專業知識和素質高下不齊,且不能專職,時間精力通常比較有限。

    邵陽市的房屋征收實施單位,目前主要有國有和民營兩大類。其中國有的房屋征收實施單位,就要是之前由房產管理所(原房產局下屬機構)成立的事業性單位,有3家。國有的事業性房屋征收實施單位,分別為市億隆征收事務所由市第一房管理所于2004年3月成立,從業人員19人,其中專業技術人員10人;市金鑫征收事務所由市第二房管理所于2007年6月成立,從業人員12人,其中專業技術人員12人;市三和征收事務所由市第三房管理所于2008年4月成立,從業人員11人,其中專業技術人員4人。

    民營的房屋征收實施單位有3家,其中市北城房屋征收有限公司于2013年7月成立,從業人員20人,其中專業技術人員15人;市中順房屋征收有限公司于2016年12月成立,從業人員12人,其中專業技術人員8人;市俊雄房屋征收有限公司于2017年2月成立,從業人員9人,其中專業技術人員7人。

    國有事業性房屋征收實施單位的工作,主要集中在老城區,從事棚戶區改造為主的舊城改造,規模比較大,工作難度也比較大,業績比較大。民營房屋征收實施單位的工作,主要集中在新城區,規模比較小的項目,業績項目不少但征收房屋量比較小,偶爾參加小規模的舊城區棚戶區改造工作。

    房屋征收實施單位的工作定位問題

    通過座談分析、走訪調查,就房屋征收實施單位的工作內容、工作性質、單位定位和存在的必要性,基本形成共識。房屋征收實施單位接受征收部門的委托,進行房屋征收工作中核實房屋和權利人的摸底調查、幫助上門入戶進行面積測量和評估勘察、法律政策解釋解說和運用、形成并調整補償安置方案、溝通信息和化解矛盾、利益邊界告知和法律責任風險告知(警告)等技術服務的勞務工作,有其存在的合理性和必要性。其一、接受征收部門的委托,實施房屋征收中溝通、服務和技術等勞務工作,是房地產經紀活動在房屋征收(以補償為核心)工作中的具體表現,有相當的行為價值和意義。其二、有利于在房屋征收中溝通信息、緩解矛盾、解決博弈的非理性困境問題。房屋征收工作過程中,征收方與被征收方通常處于利益對立、信息不對稱、互不信任,甚至尖銳地矛盾對立的狀態。又由于被征收的房屋所有權人的房屋及其相關權利受法律保護,作為被征收人的房屋所有權人有權拒絕相應利益置換補償的要約,而完全可以采取不合作的拒絕策略,并以之為策略進行利益博弈(即在地位和信息不對稱的情況下努力實現利益最大化),所以容易發生并陷入最后通牒博弈、斗雞博弈等非理性的極端困境。房屋征收實施單位存在并接受征收部門的委托進行房屋征收,就能渠道性地作為第三方進行工作,能起到積極溝通信息、分析實體利益、災難性風險告知、緩解矛盾和勸當事人理性地退出博弈困境的作用。其三、房屋征收實施單位作為專業的技術和勞務服務機構,接受征收部門的委托而具體進行房屋征收補償的技術和信息勾通的服務工作,能夠在征收部門之外多一個相對平等地專業地統一把握政策標準的工作機構,相比于各社區和辦事處臨時抽調工作人員組成的指揮部,專業素質更有保障、工作水平相對較穩定、相對較高、較負責任,能有效避免小范圍內單一項目的功利性放水和搶進度的現象。其四、房屋征收實施單位作為一種專業的技術和勞務服務力量,能夠現實地彌補當前房屋征收部門在改革大潮中招人不便而人手不足的問題。我們國家作為發展中國家,舊城改造(包括棚戶區改造)壓力大,項目多,工作壓力大,房屋征收實施單位現實地有專業技術和勞務力量的補充和補足作用;特別是如果引進民營的征收實施單位,更能在體制外靈活地增加專業技術和勞務力量儲備,靈活應對特定區域成片改造、建設項目集中而人手不夠的情況。但是到目前為止,民營的征收實施單位法律上沒有合法的身份,其優勢難以正常地充分發揮。其五、有利于在深化改革中進一步分離征收部門的事務性工作,實現政事分開,工作上純粹征收部門的行政行為,體制性地避免既當運動員又當裁判員的現象,進一步制度性地減少不公平的風險。這也是我國進一步深化改革中“政事分開”的要求,更是房屋征收行業公開公平地工作以致健康發展大趨勢所向。

    存在的問題

    當前房屋征收實施單位也存在一些法律政策上的問題和現實的實際困難。

    其一、房屋征收實施單位的行為和利益邊界問題?!秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》(國務院590號令)第五條在規定“房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位,承擔房屋征收與補償的具體工作”,后立即規定“房屋征收實施單位不得以營利為目的”。 關于盈利與否的問題,首先在現實的具體實踐中,我們社會中的所有行為都有價值創造、價值評價、提高行為效率來相對較多地創造價值的需要。其次又由于各機構間的性質、人員素質、管理水平、服務工作能力不同,以致工作成本與工作結果相差很大,以致根本不能簡單地區別盈利與否或者盈利多少的問題。事實上,就算不以盈利為目的的國家事業單位,在其具體工作和管理上也會有效率的問題,包括工作成本與工作效率的問題。利益是所有理性的人(包括企事業單位法人)的正常追求,沒有必要也不可能在政府征收的情況下就不談降低成本、提高工作水平和效率以致盈利的問題。國家事業單位也要養活員工,獎勵以提高職工的工作效率,也要控制成本,量入為出地積極儲備一定量的經濟財富以備不時之需。在價值創造和物資價值儲備上,國家事業單位跟公開地直接地講究經濟效益的民營機構是一樣的。房屋征收實施單位跟所有勞動者一樣,都有積極降低成本、提高工作水平和效率進而獲得相應利益的權利,以及合理分配自己正當勞動所獲得的利益的權力。

    事實上,負責任地深入分析《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院590號令)第五條如此進行立法規定的真實意圖,是防止房屋征收補償大包干和利益節余提成等利益對立的對抗性關聯的委托形式,一方面以防止房屋征收實施單位在其工作中因為利益驅動而染指應當補償給被征收人的利益,從而損害作為被征收人的房屋所有權人的利益;另一方面防止不正當地快速抬高房屋征收的成本--因為一旦房屋征收實施單位與征收當事人有利益關聯關系,就能實質性地介入并染指征收當事人雙方之間的利益,就會不正常地成為有利益關系且能不公平地積極爭奪的第三方。若不積極從根本上防止這種風險,將極大地把原本由兩方構成、利益和位置相互對立、信息不對稱、互不信任的房屋征收工作,變成由三方力量構成的復雜體系,從而極大地增加并激化原本就對立的不信任的房屋征收補償的矛盾和問題,有關問題和解決問題的工作就迅速地復雜化,并存在進一步故意復雜化和人為激化的風險。這就要我們在立法意義上能夠正確地理解,充分合理地精確表述《征收條例》第五條的法律內涵--對現行規定進行補充性完善,限制性地明確并規范“房屋征收實施單位不得以營利為目的”的法律具體內容和行為方式。

    其二、民營機構的身份問題。當前我國在服務領域正進行“放管服”的深化改革,房地產行業里的評估(包括房屋征收評估)已經從行政事業體制中分離,并全面市場化地放開了,房屋征收委托作為一項專業技術性和法律政策性都比較高的服務行為,不但要放開,而且要引入市場競爭機制,在合適的正當的利益水平下讓房屋征收實施單位行業性地健康發展。這就要科學完全地正確理解、表述并補充完善《征收條例》第五條限制性法律規定的精神、原理、內涵和行為方式,然后在立法上給予民營機構合理的行為空間和權利,進而擁有合法的身份。這樣民營的房屋征收實施單位就能擁有合法的身份問題,其體制外的靈活優勢、積極追求正當利益的積極性和優質高效工作服務的優勢,就能合理地運作并正當地充分發揮。

    其三、行為管理、行業秩序和市場準入的問題。終究房屋征收實施工作,一方面是一項法律政策性和技術性都比較高的服務工作,另一方面《征收條例》第五條第二款規定“房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督,并對其行為后果承擔法律責任”,因此天然具有行政性(從屬性的行政性)和地域性;所以其有限的區域市場和時間性的行為,必然要受行政性和地域性因素的限制,既不能不競爭而失去活力,又不能足夠寬廣地放開而在過度競爭中掙扎,甚至在惡性競爭中行業區域性地深陷泥潭。這就有個行為管理、行業秩序和市場準入問題,這在立法上規定應當是進行委托并進行監督還要承擔法律責任的房屋征收部門的職責。

    其四、房屋征收隊伍素質和培訓問題、執證上崗、業績考核和管理問題。目前,各房屋征收實施單位,不管是國家事業單位,還是民營機構,隊伍素質高下不齊,有急需培訓的需要,又由于長期缺乏必要的行業管理,而處于自發的自由狀態,不可避免地會發生一些損害當事人權利的現象;也由于一直以來缺乏必要的行業規范,房屋征收部門也沒有衡量和區別征收實施單位高下的依據和標準,更勿談業績考核和有效管理之類的問題。

    若干建議

    一、積極進行立法的建議。既然房屋征收實施單位有其存在的價值和行為意義,就應當積極地面對現實,從立法層面上正視之,積極立法,以便房屋征收部門和房屋征收實施單位依法進行自己行為,既受法律的規范和約束,又受法律的保護,以積極正常地行為,并且規范地健康發展。

    二、利益安排問題。對于房屋征收實施單位的利益,首先應當限制在正當的勞務服務行為范疇內;其次應當禁止性地限制其在房屋征收補償中分利的行為可能,特別是要在立法上禁止并規范之,以防止其實質性地進入征收當事人的利益之中在征收補償的利益之中不正當地謀取利益;其三應當考慮各地經濟發展水平差別,可以授權各地房屋征收部門進行行業管理,科學地制訂房屋征收委托行為的服務費標準,允許有一定波動范圍,特別是區別大規模與小規模項目的工作成本和效率的差別而允許其征收服務費標準在一定范圍內波動,并合理地有序競爭。

    三、組織進行職業教育和上崗培訓。其一、制訂行業行為規范,組織學習培訓,并建立其執業考試或考核制度,經考試或考核后頒發相應的執業證。其二、要求執證上崗,制訂不同等級的機構的技術人員數量標準,分別對應不同規模的項目的征收任務。其三、對以指揮部形式臨時參與房屋征收的人員,應當進行短期上崗培訓,要求掛牌上崗。

    四、可以在房地產經紀制度中設置房屋征收補償分支。雖然房屋征收補償是受征收部門的委托,行政性地由其監管并由其負責;但其中的技術和服務工作,則是解決其中的民事問題,在分類上應當從屬于房地產經紀。具體怎樣實施房屋征收補償,及其行業行為規范和職業管理,完全可以借鑒房地產經紀制度和相應的行為方式,制訂行業行為規范、從業標準、單位資質和人員資格等,然后有法可依地對其進行規范和管理。學術界還可以從房地產經紀角度開展房屋征收補償方面的規律和學術的專門和專業研究。

所有文章只代表作者觀點,與本站立場無關!
評分與評論 真差 一般 值得一看 不錯 太棒了
姓名 
聯系方式
  評論員用戶名 密碼 注冊為評論員
   發貼后,本網站會記錄您的IP地址。請注意,根據我國法律,網站會將有關您的發帖內容、發帖時間以及您發帖時的IP地址的記錄保留至少60天,并且只要接到合法請求,即會將這類信息提供給有
關機構。詳細使用條款>>
草根簡介


1971年生于湖南省邵陽市,1992年畢業于邵陽高等工業??茖W校(現邵陽學院)建筑系,1992年至邵陽市人民政府房屋拆遷管理辦公室工作。喜歡閱讀和思考,業余從事社會科學理論研究和發明創造。
我的所有文章,包括哲學、文化理論研究文章,都摘自拙著《紐帶論》,35萬字,正尋求出版幫助。


最新評論 更多>>

最新文章 更多>>
關于我們  聯系我們:QQ513460486 郵箱:[email protected]
CopyRight © 2006-2013 www.8042572.live All Rights Reserved 浙ICP備11047994號
有人说跟会赚钱人认识变更优秀